Jetzt Immobilie Bewerten!

Leistungen

Immowert

Leistungen

Für die perfekte Immobilienbewertung bieten wir diverse Leistungen an. Je nach Bewertungsanlass sind verschiedene Gutachten notwendig oder denkbar. Die konkreten Auftragsanforderungen besprechen wir individuell mit dir in unserer Erstberatung. Unsere Leistungssätze findest du unter unseren Preisen.

Wir verstehen uns nicht nur als Gutachter, sondern auch als kundenorientierte Berater. Aus diesem Grund bieten wir dir Fullservice-Consulting in allen Bewertungsfragen rund um deine Immobilie. Das beinhaltet rechtliche Beratung, regional-spezifische Beratung und individuelle Beratungen für besondere Situationen.

Unsere Immobiliensachverständigen beraten dich:

  • Im Ankaufs- und Verkaufsprozess deiner Immobilie
  • Bei technischen und wirtschaftlichen Untersuchungen / Due-Diligence
  • bei der Risikoprüfung von Kapitalanlagen und Beleihungsanträgen
  • in Streitfällen um Erbe, Schenkungen und während einer Scheidung
  • Von uns erhälst du:

  • Kurzgutachten/ Exposé
  • Verkehrswertgutachten
  • Steuerliche Bedarfswertgutachten
  • Beleihungswertgutachten
  • DCF-Gutachten
  • Energieausweise
  • Kurzgutachten / Exposé

    Die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, ist oft von großer Tragweite. Deswegen sollte sie auch auf einer sicheren Grundlage aufbauen. Wir als qualifizierte Sachverständige von ImmoWert Experts minimieren deine Risiken und bieten dir verlässliche Empfehlungen für deine Entscheidung.

    Unsere Kurzgutachten eignen sich, um dir einen generellen Überblick über den Immobilienmarkt deiner Region zu verschaffen. Oder wenn du ein Exposé für eine Verkaufsargumentation gegenüber Kaufinteressenten benötigst. In unseren Kurzgutachten gehen wir nicht in die Tiefe und nehmen z. B. kein Verkehrswertgutachten vor. Dafür erhältst du von uns eine aktuelle Analyse der gegegenwärtigen Marktsituation und eine erste Einschätzung deiner Immobilie hinsichtlich Bausubstanz und Schadfällen.

    Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich.

     

    Der Ablauf eines Kurzgutachtens

    Nach der Auftragsvergabe an uns beschaffen wir alle nötigen Unterlagen, die wir von offiziellen Stellen für das Exposé benötigen. Das kann einige Tage dauern. In der Zwischenzeit vereinbaren wir einen Begehungstermin für eine Objektbesichtigung vor Ort. Dabei überprüfen wir die Bausubstanz der Immobilie, die als Grundlage für das Kurzgutachten dient.

    Die Objektbesichtigung umfasst die gleichen Punkte wie bei unserem Verkehrsgutachten.

    Umfang des Kurzgutachtens

    Im Anschluss an die Ortsbesichtigung und wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen, erstellen wir unter Berücksichtigung des Grundstückes, der Lage und weiterer maßgeblicher Faktoren ein schriftliches Gutachten mit einem Umfang von ca. 10 - 30 Seiten.

    Dieses Exposé reicht völlig aus, wenn du lediglich eine Wertschätzung deiner Immobilie für den Kauf oder Verkauf benötigst oder eine Erbengemeinschaft eine objektive Wertermittlung für eine Immobilie wünscht.

    Vorsicht bei Rechtsstreit: Unser persönlicher Tipp

    Unser Kurzgutachten reicht in all jenen Fällen aus, in denen du nicht mit Rechtsstreitigkeiten um deine Immobilie rechnen musst. Wenn du jedoch einmal in einen Rechtsstreit verwickelt wirst, z. B. In einer uneinigen Erbengemeinschaft, bei einer Scheidung oder mit einem Bauträger, dann sollest du dich für ein offizielles Verkehrswertgutachten entscheiden.

    Eine nachträgliche Aufstockung des Kurzgutachtens zum Verkehrswertgutachten ist problemlos möglich. Das Honorar für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens wird dann mit dem zuvor geleisteten Honorar für das Kurzgutachten verrechnet (s. auch Preise).

     

    Verkehrswertgutachten

    Ein Verkehrswertgutachten ist die perfekte Möglichkeit, deine Immobilie rechtssicher für Streitfälle bewerten zu lassen. Damit bist du gegen Schadansprüche abgesichert und kannst auch steuerliche Forderungen deine Immobilie betreffend überprüfen lassen. Verkehrswertgutachten werden auf Grundlage des Marktwertes (= Verkehrswert, seit t Baugesetzbuch 2004, § 194 BauGB) erstellt.

    Notwendige Dokumente für ein Verkehrswertgutachten

    Die Ausarbeitung eines gängigen Verkehrswertgutachtens ist mit einem erheblichen Arbeitsaufwand verbunden, da sehr viele Unterlagen benötigt werden. Dazu gehören:

  • Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Altlastenauskunft
  • Flächennutzungsplan
  • Denkmalschutzsituation
  • Baulastenauskunft
  • Bebauungsplan
  • Anliegerbescheinigung über Erschließungsbeiträge
  • Weitere Informationen vom Gutachterausschuss oder der Sanierungsbehörde.
  • Nach einer gründlich durchgeführten Objektbesichtigung mit einer umfangreichen Dokumentation erfolgt anschließend auf dieser Grundlage die Ausarbeitung des Gutachtens mit ausführlichen Begründungen, Hintergrundinformationen sowie der Berechnung des Immobilienwertes.

    Hinzu kommt ein Glossar der Begrifflichkeiten, so dass das Gutachten auch für Laien verständlich ist. Letztlich umfasst das Verkehrswertgutachten ca. 30 - 100 Seiten.

    Der Ablauf für ein Verkehrswertgutachten

    Nach der Beauftragung gehen wir für dich in die Spur und beantragen alle notwendigen und oben genannten Unterlagen, sowie im Einzelfall weitere Dokumente. Dieser Vorgang kann einige Tage dauern. In der Zwischenzeit vereinbaren wir einen Termin zur Objektbesichtigung und überprüfen die Bausubstanz sowie wie die umwertige Lage.

    Die Objektbesichtigung umfasst u.a. folgende Punkte:

  • Untersuchung aller Räume auf Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung
  • Energetische Prüfung von Fenstern, Türen, Dach, Hauswänden, Geschossdecken usw.
  • Kontrolle auf evtl. Undichtigkeiten/Feuchtigkeit
  • Sichtung auf Schäden bei Außenfassade, Terrasse, Balkonen, Brüstungen
  • Überprüfung des Daches inkl. Eindeckung, Regenrinne, Gebälk und des Dachstuhls
  • Kontrolle der Versorgungsleitungen/Hausanschlüsse, Elektroinstallation
  • Überprüfung von Garage/Carport/Stellplatz und Überdachungen
  • Erfassung der vorhandenen Instandhaltungsmaßnahmen
  • Im Anschluss an die Ortsbesichtigung und wenn alle notwendigen Dokumente vorliegen erstellen wir unter Berücksichtigung des Grundstückes, der Lage und weiter maßgeblichen Faktoren ein schriftliches Verkehrswertgutachten.

    Dauer für die Erstellung eines Verkehrswertgutachten

    Der zeitliche Arbeitsaufwand für ein Verkehrswertgutachten kann bis zu 14 Arbeitstage betragen. Dafür hältst du am Ende ein Gutachten in der Hand, das valide ist und rechtlich bei Behörden, Gerichten und Finanzämtern anerkannt wird. Aus diesem Grund und weil dieses Dokument extrem wichtig sein kann, solltest du dein Verkehrswertgutachten frühzeitig in deinen Immobilienkauf oder -verkauf mit einplanen.

    Verkehrswertgutachten für Immobilienbüros und Immobilienmakler

    Im Rahmen der Erstellung von Exposés können kostengünstige und übersichtliche Schnellbewertungen als Expertise erstellt werden. Dass schafft Vertrauen beim Maklern von Immobilien!

     

    Steuerliche Bewertung von Immobilien

    Du hast eine Immobilie geerbt oder den Steuerbescheid für deine vermietete Immobilie erhalten? Klarheit über die steuerliche Bewertung von Immobilien ist immer dann sinnvoll, wenn es um Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer oder Mieteinnahmen geht. Für diese Fälle bieten wir spezielle Bedarfswertgutachten für das Finanzamt an.

    Wir überprüfen insbesondere von den Finanzämtern festgestellte Werte und vergleichen sie mit unseren neutralen Gutachten. Das kann manchmal zu erstaunlichen Überraschungen zugunsten der Steuerzahler führen. Gerade im Erbschaftsfall kann es passieren, dass Steuerbewertungen „vom Schreibtisch aus“ vorgenommen werden, ohne dass ein Verkehrswertgutachten mit Ortsbegehung herangezogen wird.

    Kritische Prüfung von steuerlichen Bewertungen

    Der Verkehrswert eines Hauses oder einer Immobilie ist immer abhängig von äußeren Gegebenheiten. Z. B. von der aktuellen Marktlage, baulichen Veränderungen der Umgebung, Sanierungen und Erweiterungen an der Bausubstanz. Das alles muss bei der Ermittlung der Steuerlast mit berücksichtigt werden. Wenn du Zweifel an der Richtigkeit deines Steuerbescheids für deine Immobilie hast, dann lass dir von uns ein Bedarfswertgutachten für das Finanzamt erstellen, das rechtliche Sicherheiten bietet.

     

    Exkurs: Wie bewertet das Finanzamt die Erbschaftssteuer von Immobilien?

    Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, fallen die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an (Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz). Für die Bewertung des zu versteuernden Vermögens greift außerdem das Bewertungsgesetz, das die verschiedenen Bewertungsverfahren wie Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren regelt. Ein Dschungel an Gesetzen und Vorschriften, für die es sachkundiger Expertise bedarf.

    Wertgutachten für Finanzierungen

    Wenn ein Hauskauf oder Neubau ansteht, steht oft auch die Frage der Finanzierung im Raum. Für den Gang zum Finanz- oder Kreditinstitut ist die Kenntnis über den Beleihungswert deines Grundstücks oder Hauses Pflicht. Denn ohne professionelles Beleihungswert-Gutachten gibt es keine Kredite oder Fördergelder (s. z. B. EU-Richtlinien für Förderung).

    Beleihungswerte realistisch ermitteln

    Der Beleihungswert wird nach dem Hypothekenbankengesetz bewertet und richtet sich nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Für einen erfolgreichen Kredit muss der Beleihungswert folgende Normen erfüllen:

  • er darf den Verkaufswert der Immobilie nicht übersteigen
  • er muss langfristige Merkmale der Immobilie berücksichtigen
  • er darf nicht spekulativ sein, muss also auf professionellen Bewertungen fußen
  • er muss den regionalen Immobilienmarkt berücksichtigen
  • Für die verlässliche Bewertung deines Beleihungswertes bieten wir dir unsere Expertise als Gutachter an. Wir kennen nicht nur den aktuellen Immobilienmarkt, sondern können auch langfristige Entwicklungen im regionalen Markt absehen und bewerten. Unsere Gutachter erstellen dir außerdem ein individuelles Verkehrswertgutachten für deine Immobilie, das dem Beleihungswert-Gutachten mehr Substanz verleiht.

     

    Exkurs: Wie berechnen Banken den Beleihungswert von Immobilien?

    Wie bei allen Bewertungsprozessen von Immobilien, richtet sich die Wertermessung nach objektiven Kriterien wie Marktpreisen, Grundstückspreisen und Lage, sowie nach subjektiven Kriterien wie Bausubstanz, Wohnfläche, Verwendungszweck ect. Banken müssen sich bei der Bewertung des Beleihungswertes nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) richten. Dabei müssen Immobilien mit einem geschätzten Wert von über 400.000 Euro vor Ort von einem geprüften Gutachter untersucht werden.

    Es ist jedoch in jedem Fall empfehlenswert, ein externes Gutachten von Sachverständigen wie ImmoWert Experts vornehmen zu lassen. Denn bei einem Wert unter 400.000 Euro greifen die Banken auf eines der Ermittlungsverfahren zurück, wie Finanzbehörden sie für die Erbschaftssteuerermittlung nutzen: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren.

    Wird der Wert deiner Immobilie zu niedrig angesetzt, sind auch die Beleihungswerte dementsprechend niedriger. Dazu kommt, dass Banken einen Sicherheitsabschlag von 10 - 20 % von dem ermittelten Marktwert vornehmen, der dir dann in deinem Budget fehlt.

    Damit du auf der sicheren Seite bist und deinen Hauskauf oder Hausbau erfolgreich abschließen kannst, solltest du uns ein professionelles Beleihungswert-Gutachten für dich erstellen lassen.

    Geprüfte DCF-Gutachten für Unternehmen

    Unternehmen und gewerbliche Grundstücke benötigen für ihre Immobilienbewertungen mitunter andere Beratungen und Verfahren als private Wohngebäude. Für solche Ertragswertberechnungen hat sich in den letzten Jahren das Discounted Cash-Flow Verfahren für Liegenschaftsbewertungen international etabliert.

    Der Discounted Dash-Flow als Bemessungswert

    Der Discounted Cash-Flow (DCF) oder dt. „abgezinster Zahlungsstrom“ dient zur Verkehrswertermittlung von Immobilien, besonders bei Unternehmens- und Liegenschaftsbewertungen. Die Basis dieses Verfahrens sind die geplanten zukünftigen Zahlungsüberschüsse (Cash-Flow) eines Unternehmens. In Deutschland liegt diesem Verfahren auch der Unternehmensbewertungsstandard IDW S1 zugrunde.

    Bei der Bestimmung des DCF-Wertes werden Nutzungszeitraum, Erträge, tatsächliche Kosten, kalkulatorische Kosten sowie Verzinsungsansprüche berücksichtigt. Trotzdem wirft das Verfahren mehrere Probleme auf, die es professionell zu bewerten gilt:

  • Der künftige, periodische Cash-Flow muss anhand der aktuellen Unternehmenskennziffern und Marktlage geschätzt werden
  • Steuern müssen berücksichtigt werden
  • Der Diskontierungssatz muss bestimmt werden, der sich auf die Abfindung des periodischen Cash-Flow auswirkt.
  • Professionelle Hilfe für Unternehmen beim DCF-Verfahren

    Das Sachverständigenbüro ImmoWert Experts GmbH kann dich im DCF verlässlich beraten und dir eine Ertragswertberechnung für dein Unternehmen erstellen. Das DCF-Verfahren bietet sich für folgende Immobilien an:

  • Bürogebäude
  • Land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Grundstücke
  • Produktionsimmobilien und Fabriken
  • Vermietete und verpachtete Wohngebäude
  • Gewerbeimmobilien
  • Versammlungsstätten
  • Industrielle Betriebe
  • Energieausweis nach EnEV

    Der Energieausweis bewertet die Energiebilanz eines Gebäudes und ordnet sie einer speziellen Klasse zu. Für die Wertbeurteilung eines Hauses oder Gebäudes hat das immense Auswirkungen. In Deutschland regelt die Energieeinsparverordnung (EnEV) nach der Richtlinie 2010/31/EU der EU die Maßstäbe, nach denen die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes berechnet wird.

    Dieser Energieausweis ist bei der Änderung, Erweiterung oder Neuerrichtung von Gebäuden auszustellen. Es gibt gewisse Ausnahmen für Baudenkmäler oder kleine Gebäude unter 50qm Nutzfläche (§16 Abs. 5 EnEV). Doch alle anderen Gebäude und Baumaßnahmen benötigen zwingend einen Energieausweis.

    Wir ermitteln dir den Energieeffizienzwert deiner Immobilie und sind berechtigt, dir den Energieausweis nach EnEV auszustellen. Dafür halten wir uns immer über die neuesten Erlasse von staatlichen Behörden und der EU auf dem Laufenden

    Vorlagepflicht des Immobilienbesitzers nach EnEV

    Als Inhaber einer Immobilie bist du verpflichtet, einen offiziellen Energieausweis vorzuweisen. Er ist nötig für folgende Fälle:

  • Mieter und Käufer müssen eine Kopie des Energieausweises bei Vertragsabschluss ausgehändigt bekommen (§12(2) Nicht 2010/13/EU)
  • Angabe des Kennwerts der Gesamtenergieeffizienz und des Primärenergieverbrauchs bei kommerziellen Anzeigen für Vermietung oder Verkauf
  • Bei Modernisierungsempfehlungen, damit energetische Eigenschaften eines Gebäudes oder seiner Teile bestimmt werden können
  • Aushangpflicht in öffentlichen Gebäuden mit mehr als 250 qm Nutzfläche (seit 08. Juli 2015)
  • Weitere Fakten zum Energieausweis und der rechtskräftigen Pflichten für Immobilienbesitzer seit dem 01. Mai 2014 under enEV 2014:

  • Registrierungspflicht: aller Energieausweise beim Deutschen Institut für Bautechnik
  • Verpflichtender Energiebedarfsausweis für Neubauten in Verantwortung des Eigentümers
  • Energieverbrauchsausweis für Bestandsgebäude nur bei Verkauf oder Vermietung
  • Bei Immobilienanzeigen zwingend Angabe von Energiewerten notwendig
  • Für Denkmale muss kein Energieausweis ausgestellt werden
  • Wir von ImmoWert Experts beraten dich gern umfassend und übernehmen die Bewertung sowie Ausstellung deines Energieausweises für deine Immobilie.